万科企业(02202)：结算不匹配，预计业绩增速将出现拐直接税点

本文转自微信大众号“小谢看地产”，作者谢皓宇、白淑媛，文中观念不代表财经观念

导读

万科企业(02202)结算均价降至1.23万元，比较于1.47万元未结均价，估计成绩拐点将现。公司毛利率虽下降4.2%，但净利润率因投资收益添加107%与同期相等。

1、保持增持评级。

公司完成完成运营收入1464亿元，同比添加5.1%，完成归母净利润125亿元，同比+5.6%，因为公司结算均价降至1.23万元，比较于1.47万元未结均价，估计成绩拐点将现，保持2020/2021/2022年EPS分别为4.03/4.81/5.27元，保持目标价39.88元，目标价对应2020年9.9X PE。

2、受卫生事件影响，新开工与竣工节奏均放缓。

上半年受卫生事件影响，公司完成新开工面积1836万平方米，同比下降6.0%，占全年开工方案的62.8%（2019 年上半年：54.1%）；完成竣工面积1075万平方米，同比添加1.4%，占全年竣工方案的32.4%（2019 年上半年：34.5%）。

3、毛利率虽下降4.2pct,但净利润率因投资收益添加107%与同期相等。

上半年房地产开发及相关财物经运营务的结算毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分，可是一方面公司的管理费的下降形成三费率下降0.7pct;另一方面，因为权益法承认的投资收益添加，公司投资收益添加107%至27亿元，以及少量股东损益削减18%，然后形成公司归母净利润率与同期简直相等在8.6%左右。

4、全年利润率修正可期，上半年结算均价仅1.23万元，比照预收账款隐含的1.47万元均价，估计成绩增速将呈现拐点。

国泰君安在年报点评中提出，公司2019年结算均价为1.35万元，2020年全年来看，经过结算价格上升，大约还有8%的空间。

危险提示：公司运营相对保存，若商场大幅度上行将使公司失掉优势。

（修改：赵芝钰）