物业板块作为港股“明星”板块，本年以来涨了66.6%，近一年涨了138.8%，可以说持有该板块恣意一只个股，也能取得远超大盘的收益率，而板块也存在单只涨幅惊人的个股，比方永升生活服务（01995），本年以来涨了198.2%，近一年涨了305%。
了解到，永升生活服务近来发布正面盈余预告，预期2020年上半年未经审阅归纳纯利及公司股东净赢利同比添加别离超越80%及60%，该公司称，赢利添加首要为在管物业的建筑面积和社区增值服务收入添加，以及青岛雅园物业成绩并表的影响。
永升生活服务自2018年12月17日登陆港股商场后，股价继续上扬并走出了长牛趋势，现在价格较发行价涨幅高达7.8倍，持有的投资者获利颇丰。不过，该公司股价为何能一向涨，而翻了几倍之后，现在的估值是否过高了呢？
对旭辉依靠较低
了解到，永升生活服务成立于2002年，源于旭辉集团旗下的物业公司，为集团在北京开发的物业供给办理服务，2010年开端供给非主业的增值服务，2013年开端对外扩张，供给社区增值服务，2019年开端向服务型物管战略定位转型。现在，该公司具有物业办理服务、非业主的增值服务及社区增值服务三大事务。
该公司成绩坚持较高的生长速度，2019年收入18.8 亿元，比较于碧桂园（02007）及保利（00119）等龙头地产下的物业办理公司，体量不算大，在港股物业板块属规划中等偏下水平，但添加快度很快，近五年收入复合添加率达54%，首要获益于物业在管面积的添加，2019年为6520万平方米，近五年复合添加率60.7%。
该公司的三项事务均坚持了高速的生长，现在物业办理服务为中心事务，但随着战略定位转型，该项事务奉献逐年下降，而社区增值服务则逐年提高，2019年，物业办理服务和社区增值服务收入奉献别离为57%和26%。
永升生活服务是由旭辉集团发家，因而物业办理服务板块对旭辉有必定的依靠度，但2018年上市后，以“关联方+招投标+战略协作+收并购”的开展战略，从第三方及收买取得快速生长，对关联方的依靠越来越小。2019年，在管面积中，来自旭辉的由2015年的89.3%下降至27.1%。
现在并购所占的物管面积不大，首要为2017年收买的宁波永久，之后一向到2019年才重启收买扩张之路，如2019 年6月对青岛雅园55%股权的并购，2020年2月对青岛银泰50%股权的并购以及同年4月对香江物业的并购。2020年上半年并表了青岛雅园，收买的在管面积奉献得到提高。
该公司物业办理包含办住所、公大楼、商场、工业园区、医院及校园等，现在住所占主导，但非住所项目体现杰出，2019非住所事务在管面积占比19.16%，营收奉献37.16%，同比别离添加0.69个百分点及6.78个百分点。非住所项目办理收费较高，以办理单价看，2019年为2.65元（每月每平方费用），是住所的2.5倍。
社区增值服务是永升生活服务大力开展的事务，包含家居生活服务、停车位办理、租借及出售服务、物业生意服务及公共区域增值服务，该公司现在具有旭惠团、邻聚游、旭惠美家及租售中心等子品牌，开发合适小区业主的增值服务产品。现在该事务以家居生活服务和物业生意服务为主，2019年在事务中奉献别离为54.44%和21.09%。
此外，该公司还供给协销服务、额定专项定制服务、房修服务及交给前查验服务等非业主增值服务，其间中心为协销服务，首要为物业开发商延聘该公司供给与其出售及租借办公室有关的协销服务，该服务在事务中奉献超越六成。不管是物业办理、社区增值以及非业主增值服务，均依靠于在管面积的生长。
盈余继续优化
港股大部分物业公司，大都是由控股公司分拆出来的，因而成绩对控股公司的依靠都很大，永升生活服务逐渐脱离了旭辉集团的依靠，现在生长中心为开展第三方物业，尤其是刚刚起步的并购道路。但并购需求花大把银子，既要考虑到生长及盈余水平，也要考虑本身财务状况。
该公司于2019年毛利率为29.58%，逐年提高，首要为物业办理服务板块提毛利升以及社区增值服务板块高毛利率影响，其间社区增值服务毛利率较高，2019年毛利率高达51.2%，同比尽管下降，但毛利奉献仍然添加3.91个百分点。
该公司本钱水平下降，但仍有进一步下降的空间，占有本钱中心的为人力本钱，因为该公司首要为包干制形式，人力本钱包含公司人力及派遣的人力，这两项人力本钱占总本钱近90%，而职业遍及在80%以内。
此外，永升生活服务中心费用为行政开支，2019年行政费用率13.13%，同比下降4.67个百分点，滑润2018年的动摇后，该费用较为安稳，但仍比大大都同行高一些。因为本钱及费用较职业高，该公司盈余水平职业中等水平，2019年净利率为11.93%，同比提高2.54个百分点，按从前坚持较为安稳。
该公司于2019年才发动收买之路，但负债率并不低，2017年负债率超越了60%，2018年才降下来，2019年为50.4%，同比提高10.88个百分点。比较于港股同行，该公司负债率还算高的，职业遍及会集在30-40%的水平。2020年，该公司加快了并购，必然对财务结构带来影响。
存在高估危险？
永升生活服务明显不是物业板块中，成绩体现最好的一只，了解到，在已发表的11家港股物业股成绩预告中，均录得了成绩盈喜，其间有3家企业上半年净赢利估计添加90%以上，别离为鑫苑服务（01895）、滨江服务（03316）和正荣服务（06958），其间鑫苑服务预增140%。
上述三家物业公司收入规划均比永升生活服务小，从资金的追捧程度来看，比永升生活服务相对弱一些，鑫苑服务、滨江服务及正荣服务本年以来的涨幅别离为188.74%、167.4%以及37%，其间正荣为本年7月10日上市，上市时刻较短。
从各大投行对永升生活服务的评级看，目标价遍及在15-20港元之间，如成绩预告发布后，富瑞于8月3日将该公司目标价上调至16.96港元，而该公司的价格也根本反映了各大投行给出的价值，现在，该公司的PE值高达104倍，而物业办理板块为53倍。
综上看来，永升生活服务以“关联方+招投标+战略协作+收并购”的开展战略驱动办理面积继续添加，以推进成绩高添加，要点开展毛利率较高的社区增值服务事务，盈余水平也逐年提高，但比较于同行较低，该公司负债率率较高，后续收买有必定妨碍。该公司股价已反映其价值，投资者可重视其后续的收买动作。
