一年到头多挣70辽宁证券大智慧00万，中国奥园（03883）2017年又会给股东啥交代？（附业绩会问答实录）

6880万，这是我国奥园（03883）在2016年繁忙一年，同比多挣的钱，还没到达王健林的一个小方针。我国奥园曾被称为华南八大金刚之一，现在与一起生长起来的恒大、碧桂园等“兄弟”比较，即便是在成交规划创新高的2016年，我国奥园也未能搏回多少脸面。

我国奥园主席郭梓文在3月13日举行的公司2016年全年成绩会上宣告，公司2017年的合同出售方针为333亿元人民币（单位下同），将同比添加30%。据了解，我国奥园2016年的合同出售额约256亿元，同比大幅添加了69%。

依据这样的成绩，2017年我国奥园又会给股东带来多少赢利？

汇兑亏本4.7亿

财经在我国奥园成绩会上了解到，2016年，该公司的营业额约118.3亿元，同比添加24%；毛利为32.8亿元，同比添加24%；毛利率约为27.7%。我国奥园管理层表明，往后毛利率将持续稳定在25%。

2016年的汇兑亏本“重伤”我国奥园的赢利。数据显现，我国奥园不计入汇兑丢失的净赢利约14.8亿元；计入汇兑丢失后的净赢利约为10.1亿元，同比仅添加约11%。汇兑亏本蚕食了我国奥园4.7亿的赢利。

值得一提的是，依据成绩公告显现，2016年我国奥园公司具有人应占年度溢利约8.81亿元，而2015年约8.12亿元，前者较后者仅添加约6880万。从近期宣布成绩的房企来看，大多房企在这项的增加都是以“亿”来核算。

财经注意到，我国奥园现在有5大中心事务，别离为地产开发、商业运营、健康摄生、文明旅行、跨境电商，2016年该公司的营业额首要来自物业开展的收益。数据显现，2016年，该集团物业开展出售收入约为112.4 亿元,同比上升 20.9%。物业开展收益、运营酒店等获得的其他收益以及物业出资收益各占 95.0%、4.4% 和 0.6%。

到 2016 年 12 月 31 日,我国奥园全年合同出售面积约298万平方米,同比上升约 57.9%;均匀价格每平方米8591元,同比上升554元╱平方米。其间,住所物业与商业物业(首要包含商业性公寓、商铺)的出售占比别离为 73% 和 27%。

尽管我国奥园的合同出售均价添加了，可是，其承认出售均价却在下降。财经了解到，2016年我国奥园的承认出售均价为6993元╱平方米，同比下降 23.4%。我国奥园自称，该下降首要是由于在2016年交给的物业中价格较高的商铺及商业性公寓的占比由2015年的 58%下降为 29%。

此外，我国奥园首席财政官钟平向财经表明，住所物业的毛利率在 25%左右，而商业物业的毛利率约为33%。

据了解，到2016年12月31日，奥园具有74个项目，土地储备总建筑面积达1465万平方米，可以满意未来5年左右的开展。该公司的项目现在散布在珠三角、中西部中心区、长三角、北部湾、环渤海，现在现已拓宽至澳洲悉尼及加拿大温哥华。

按规划性质分类，我国奥园的土储中，有63%为住所性公寓；27%为商业，出资性物业、低密度住所区、公建配套共占10%。

昂扬的假贷本钱

2016年，我国奥园的全体假贷本钱为8.1%，怎么下降融资本钱成了成绩会注重的焦点之一。

数据显现，截止2016年12月31日，该公司净负债比率约为50.7%，现金回款率达90%。2016年至今，我国奥园经过境外银团告贷、发行优先收据及境内公司债券等，别离募得资金约9亿美元及人民币20亿元。

据了解，我国奥园在2016年末的集团财物总额约为664.2 亿元，同比添加36%；负债总额约为 517.9 亿元，同比添加39%。

依据克尔瑞查询显现，2016年上半年融资环境相对宽松，房企在公司债门槛下降的基础上完结了债款置换，整体的融资本钱下降。依据同花顺计算，2016年房企发债本钱在2.9%-8.2%之间，均匀本钱为4.6%。和职业的均匀本钱比较，我国奥园几乎是职业均匀值的两倍。

此外，依据公告显现，截止2016年12月31日，我国奥园银行及其他告贷约为67.9 亿元，同比减少了5.8亿元,优先收据及公司债券约为 115.9 亿元，同比添加了26.7亿元。由此可见2016年，发行公司债券是我国奥园依靠的首要融资途径之一。

据了解，现在房地产融资途径全线收紧，且未有放松趋势。尽管我国奥园称，集团大部分告贷均为起浮利率,并须每年议息,因而集团面对公正值利率危险。不过我国奥园管理层对优化债款结构，降本钱表明达观。那么该公司融资本钱会降至何水平？

成绩会现场问答实录

问：本年出售额方针是333亿元，上一年内地楼市调控，你们为什么还有决心到达这个方针？上一年开端收紧调控，你们觉得本年调控会加大力度吗，会不会出一些全国性的调控？你们觉得怎么看本年内地的楼市，内地楼市分解会持续吗？

答：咱们觉得我国房地产商场还处于健康的开展通道上，调控仍是连续以往的基调，因城施策，分级调控。调控的要点其实是一线城市和二线的热门城市。现在从国家的引导上，国家仍是期望购房自住，这是扶持的。从中心开释的信号来看，经济的开展是健康平稳地运转，货币方针逐渐中性，这对于咱们来说是一个严重的利好。奥园的产品，以刚需为主，统筹一部分改进型需求。针对现在的调控，咱们的产品应该是适销对路的，所以咱们十分有决心。

关于政府会不会加大调控力度，要视乎商场的体现。尤其是现在商场分解还会加重，尤其是一线和二线的热门城市。

问：公司本年方针333亿，现在公司可售货值大约是多少？本年拿地有多少预算？公司一向在着重纪律性拿地，这个纪律性详细是指？公司现在融资假贷本钱在8.1%，本年融资本钱的方针降到哪里？在全国多处出资小镇文旅项目，现在，除了英德和时光，是不是其他地方也有一些文旅项目？

答：2017年的货值有540个亿，2016年新进入的货值有146个亿。2017年拿地预算是100到130亿元。纪律性详细是指，购地金额占出售额的三分之一左右。

小镇的文旅形式：咱们会把英德这个项目打造成奥园文明旅行的模具。这个项目是为了习惯国家现在推出特征小镇的方针。咱们这个项目的方案，总出资大约4个亿左右，在2018年年末正式开业。当咱们在英德这个项目开业后，咱们会对运营形式进一步饱满，竞争力的评价，然后在全国推进特征小镇的形式。

有关整体假贷本钱：咱们从2013年的11.4%降到上一年的8.1%，奥园前阵出了一个公告， 在2017年2月完结提早换回3亿美元2019年到期11.25%优先收据，现在咱们总假贷本钱进一步降至7.6%。咱们在持续尽力，期望优化债款结构，下降债款本钱。

问：在澳大利亚和加拿大都有出资，海外放方面的出资会不会更多？事务占比会不会进一步进步，进步到什么水平？外国的出资回报率和内地的出资回报率比较是什么样的？

答：在澳洲和加拿大开展方面，澳洲在2016年有两个楼盘开端预售，奉献大约占到4%到5%左右。这个别离是在在悉尼市中心的海得公园130号，还有在悉尼马鲁布拉区的188号，这两项是现在正在预售的项目。这两个项目将会在本年一季度推出预售。咱们在澳洲的开展，2015年和2016年累计合同出售的奉献超越人民币20个亿。前述两个项目的毛利率别离为29％和26%左右，所以现在澳洲在售项目毛利率均匀在27%到28%左右。咱们最近新收了一个加拿大温哥华的新项目，咱们总的投入不是很大，只要1.6个人民币，大约便是90%的权益。这个项目方位十分好，咱们期望赶快开盘预售，大约有60套的住所公寓和商铺，咱们期望，未来两到三年这些海外项目的出售奉献逐渐占到10%到15%。

问：公司有地产开发、商业运营、健康摄生、文明旅行、跨境电商这五大中心事务，未来这些事务是会均匀用力，仍是有所偏重？数据显现，2016年房企均匀融资本钱为4.6%，奥园较均匀水平高了许多，在现在融资环境进一步收紧的状况系，奥园详细会经过什么途径来下降融资本钱？

答：这几年奥园倡议和实践复合地产的理念。多年以来来，奥园不断深化复合地产的内在，近年来也注入了文明旅行，商业综合体，跨境电商，这些新的理念进去。这些和地产开发结合起来，经过概念和主题为复合地产的开展，特别是拿地的时分可以获得更优惠的政府方针的支撑，所以咱们也是依据各地的实际状况，来确认项目的主题，是文明旅行，仍是商业，仍是跨境电商等等。

有关假贷本钱的问题：当然注重开辟新的融资途径，一向在推进境内境外多元化的融资途径。咱们一向在改进债款结构。

问：刚刚说到的买地预算有没有包含海外拿地预算？本年会不会还在加拿大或许熬煮多拿一些项目，或许拿其他国家的项目？上一年新进入宁波、深圳，本年还有哪些城市期望会进入？

答：出资预算100亿到130亿，是依照333亿的出售方针来做预算的。本年也是像上一年相同，安身一二线城市，珠三角为主。本年新的要进入的城市现在正在洽谈，包含北京一些省会城市。

在澳洲，加拿大拿项目方面，会坚持必定的增持份额。澳洲和加拿大这两个区域是比较看好的，在国内会比较注重东部、中部区域，这两个区域也是近年国内人均消费才能增加，GDP增加比较快，这两个区域也是奥园要要点开展的区域。

问：拿地这方面，方才说到想进军北京，进军的方法会是什么样的？确认的合同出售在广州这部分降得比较凶猛，公司怎么看广州商场，往后在广州这部分的布局是什么样的？公司一开端开展海外财物的原因是什么？是由于国内一二线土地供给少，去寻求海外的布局，仍是由于想要海外的一些财物装备？如果是海外财物装备，现在许多公司都会到香港来买地，公司有没有这方面的考虑？

答：咱们是经过一些并购的方法来进入北京。奥园一贯比较有纪律性拿地，所以很少出现地王的状况。

海外开展这一块首要是财物装备和外汇对冲方面的考量，外汇方面的出资进行一些对冲，这样的调整会获得更均衡的开展。一起经过在境外的开展带来许多优异好的产品的开发形式，支撑国内的研制和产品竞争力有所提高。

广州的商场份额：咱们在2016年的时分成功布局珠海、佛山和中山。这些除了广州以外，它们的商场反应也是十分好。现在咱们着重城市群的概念，咱们一向深耕珠三角。

咱们对香港也做了前期的一些考量，现在也成立了一些香港前期运作的公司，咱们十分看好粤港澳大湾区往后的开展，咱们以为粤港澳大湾区未来会推进珠江三角洲再向一个新台阶，经济迈向一个更高的高度。