本文转自微信大众号“安信世界”。
碧桂园服务(06098)公告方案收买蓝光嘉宝(02606)64.62%股权，价格为每股人民币42.1105元，当于13.5倍/9.5倍蓝光嘉宝的2020年/21年市盈率。对应碧桂园服务去年末进行增发配售价格约 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率，咱们以为碧桂园服务以较高市盈率倍数来融资，并以较低倍数来收买标的是合理的商业决议。
蓝光嘉宝办理项目首要会集在西南地区，在管面积约1.3亿平米，兼并后可大幅增强碧桂园服务的在管规划及其于西南地区的布局。咱们上调碧桂园服务 2022年净利18.8%，目标价上调至每股港币90元，相当于40倍2022年市盈率。保持买入评级。
首要内容
收买蓝光嘉宝。碧桂园服务公告方案向蓝光和骏(蓝光开展的子公司)收买蓝光嘉宝1.15亿H股(占总股权约64.62%)，价格为每股人民币42.1105元(约50.5港元)。
按咱们预算，收买价相当于13.5倍/9.5倍 2020年/21年市盈率，略低于现时物管并购商场平均价格水平。碧桂园服务现时估值约为 60倍/45倍 2020年/21年市盈率，在港股物管板块中属高估值水平。
碧桂园服务亦于去年末进行增发配售集资 78亿 港元，价格约 45倍/ 30倍 2020年/21年市盈率。咱们以为碧桂园服务以较高市盈率倍数来融资，并以较低倍数来收买标的是合理的商业决议。
收买价格合理。跟着愈来愈多物管公司上市融资，筹集资金后将投放到项目并购上，导致项目并购商场竞争愈来愈剧烈。对碧桂园服务来说，能以一个较低的价格来获得并销定一大片在管规划，为日后开展减低不确定性。
比照早前绿城服务(02869)先后以约2.3亿元收买中奥到家(01538)约18.7%的股权(对应2019年市盈率约11倍)及雅日子(03319)以12.5倍市盈率收买中民物业，咱们以为这次收买价格合理。
加强西南地区布局。蓝光嘉宝办理项目首要会集在西南地区，占在管项目58%，到2020年末，总在管面积约1.3亿平米，合约面积约2.1亿平米。碧桂园服务并入蓝光嘉宝后，总在管规划将超越4.5亿平米，合约规划约10亿平米，总规划大幅提高，一起弥补了其于西南地区的缺乏 。
此外，碧桂园服务在增值服务业态上的多元化及办理功率，可加强嘉宝全体的盈余水平，表现协同效应。咱们持续看好碧桂园服务及蓝光嘉宝。
保持买入评级。碧桂园服务不光受惠集团相关房企碧桂园在全国住所开发的领先地位，还活跃拓宽事务首先翻开「三供一业」的蓝海商场。并透过并购来开辟及加强增值服务的业态，如城市纵横的电梯广告、满国康洁及福建东飞的环卫办理等。这次收买蓝光嘉宝进一步反影碧桂园服务作为头部企业在资源获取上的比较优势。
假定买卖在年末前完结，嘉宝财报于下一年并表，咱们上调2022年净利18.8%，目标价上调至每股港币90元，相当于40倍2022年市盈率。保持买入评级。
危险提示：并购商场竞争剧烈;薪酬上升;完结蓝光嘉宝收买的变数。
（修改：李均柃）
