什么是生命周期基金(蚕的生黎姿公司上市命周期是从什么开始的)

曩昔20年，北美一切权益型REITs年化总报答率到达10.02%，大幅逾越同期标普500指数、纳斯达克成分指数、高收益债指数、代表不动产直接出资收益情况的NPI指数7.47%、8.61%、7.84%、8.21%的年化收益率。

本刊特约作者 杜丽虹／文

到2020年末，美国上市买卖的REITs共223只，总股权市值约1.2万亿美元，较2019年下降6%，加上非买卖型REITs，美国公募REITs算计具有财物约2.5万亿美元。私募REITs近年来也开展迅速，全美有2000多只私募REITs，具有财物总值近万亿美元。到2020年末，美国私募和公募REITs算计具有近3.5万亿美元的物业财物，具有50多万栋修建。到2021年6月底，美国REITs的总股权市值已挨近1.5万亿美元。

就全球来看，到2019年末，全球REITs总股权市值约1.7万亿美元，其间，美国占65%，亚洲占13%，加上澳大利亚的话，亚太区算计占比挨近20%，英、法、德等欧洲商场算计占16%。

亚洲现已成为北美之外最重要的REITs商场，2020年受疫情影响，为支撑REITs商场开展，香港和新加坡政府都放宽了对REITs的方针约束，印度也在2019年推出两只工作物业REIT，2021年又有一只工作物业REIT和两只基础设施REIT发行上市，我国内地的REITs商场则正在萌发之中。到2020年末，亚洲商场共有REITs 185只，总市值达2814亿美元，较2019年跌落约5%，其间，日本、新加坡和我国香港算计占到总市值的90%以上。REITs商场总融资额

到2020年12月底，曩昔三十年，北美REITs已累计从资本商场融资超1.2万亿美元，其间，约50%来自于股票和优先股融资，50%来自于债券融资；而曩昔十年的资本商场累计融资总额也到达7亿美元，其间，48%来自于股权融资，52%来自于债券融资。详细来说，曩昔三十年，北美累计有300多只REITs IPO上市，首发融资780亿美元；股权增发融资3000屡次，累计融资近5500亿美元；债券融资2000屡次，累计融资6000多亿美元。而自2008年金融危机以来，有90多只REITs IPO上市，首发融资近300亿美元；股权增发融资近1次，累计融资近3900亿美元；债券融资近千次，累计融资4200亿美元。

2020年，尽管遭到疫情冲击，但美国商场仍有4只REITs首发上市，融资9亿美元，年内REITs股权增发融资260亿美元，债券融资730亿美元，全年算计经过资本商场融资1000亿美元；2021年1-6月，北美REITs又累计经过资本商场融资466亿美元，其间股权融资220亿美元，债券融资246亿美元——在继续低息环境下，债券融资已成为北美REITs最首要的融资手法。

REITs商场的并购活动

自2004年以来，北美REITs公司的并购买卖总额到达5700多亿美元，其间，60%是上市公司之间的并购，40%是上市公司和私家企业之间的并购买卖；而2008年以来，REITs公司的并购买卖总额也到达3300多亿美元，其间，73%是上市公司之间的并购买卖，27%是上市公司与私家企业之间的并购买卖。

2020年受疫情冲击，并购活动削减，全年北美REITs公司的并购买卖总额仅为130亿美元，较2019年削减了45%，更明显低于2018年，其间，75%为上市公司之间的并购买卖，25%为上市公司与私家企业之间的并购买卖。不过，跟着疫苗的遍及，2021年REITs并购商场从头活泼，上半年的并购买卖总额就到达385亿美元，其间68%是上市公司之间的并购买卖，32%是上市公司与私家企业之间的并购买卖。

2020年以来首要的并购买卖包含：2020年头零售类REITs老迈Simon Property Group对高端购物中心REIT Taubman Centers的收买，收买买卖总额到达75亿美元；2021年4月社区商业中心巨子Kimco Realty宣告将对另一家社区商业中心REIT Weingarten Realty Investors建议收买，收买买卖总值56亿美元；同样是在4月，独立店面REITs巨子Realty Income Corporation宣告对多元化REIT VEREIT的收买，收买买卖总值超越170亿美元，收买后，Realty Income将会把两家公司的工作地产剥离出来建立一个揭露买卖的独立REIT；5月工作物业REIT Equity Commonwealth宣告将收买工业地产REIT Monmouth Real Estate Investment Corporation，买卖总值34亿美元；6月又传出黑石将收买数据中心REIT QTS Realty Trust，收买买卖总值也将挨近80亿美元……

亚洲REITs商场的并购买卖也没有连续，2020年1月雅诗阁公寓信任与腾飞酒店信任兼并，成为亚洲最大的酒店信任；4月星狮物流工业信任与星狮商产信任兼并；10月凯德商用新加坡信任与凯德商务工业信任兼并，成为新加坡最大REIT；而领展也在2020年收买悉尼和伦敦甲级写字楼，向海外商场拓宽；丰树北亚信任在2020年进入韩国商场收买写字楼财物；丰树物流信任则在2020年10月收买了我国区的22处物流园，总收买价到达人民币66亿元；凯德商用我国信任也在2020年11月宣告初次进军工业园区项目，收买坐落我国区的五个工业园区和一处零售物业……

总归，REITs已不只成为全球资本商场的重要出资东西，也成为出资性物业的重要资金来源，并将推动了商业地产商场的立异孵化和加快整合。

REITs在财物装备中的重要意义

到2020年末，北美一切权益型REITs曩昔40年的年化总报答率为11.22%，曩昔20年的年化总报答率为10.02%，而同期标普500指数的年化总报答率为7.47%，纳斯达克成分指数的年化总报答率为8.61%，美国出资级公司债及政府债的指数收益率为5.01%，高收益债指数的收益率为7.84%，代表不动产直接出资收益情况的NPI（NCREIP）指数年化收益率为8.21%——即，权益型REITs曩昔20年的年化总报答率超越了各首要出资东西。

经危险调整后，美国出资级债券指数的单位危险收益（夏普比率）最高，到达1.45，其次便是权益型REITs指数（尽管不动产直接出资指数的夏普比率更高，但因为其流动性较差，无法和REITS等证券出资东西进行直接的危险收益比较），单位危险报答到达0.62，排在第三的是高收益债指数，单位危险报答为0.56，再往后才是标普500指数，单位危险报答仅为0.51，而纳斯达克指数更低，只要0.47。这充沛显现了REITs作为出资东西的危险报答优势。

有用改进养老金组合出资的危险收益情况

不只危险报答高，REITs和其他出资东西的相关系数也较低，然后使其具有了组合出资的优势——作为现金、股票、债券之外的第四财物，在曩昔20年，NAREIT的权益REITs指数和标普500指数的相关系数为0.64倍，与美国出资级债券的相关系数更低，仅为0.08倍。依据Wilshire Funds Management在2020年的研讨显现，在生命周期型养老基金（Target Date Fund）中引进REITs将能有用改进组合的危险报答情况。以一个15年后退休的养老基金出资计划为例，不引进REITs时，在危险可控的情况下使组合到期价值最大化的计划是“82%的股权出资+18%的固定收益出资”，详细包含“45.8%的美国大盘股组合+8.0%的美国小盘股组合+19.7%的美国以外兴旺商场股票组合+8.4%的新式商场股票组合+3.0%的美国出资级债券组合+8.4%美国以外政府债组合+2.2%的通货膨胀保值债券（TIPs）+4.3%的高收益债组合”；该组合年化的动摇危险为9.50%，年化收益率为10.02%，假如是在1975年买入1万美元的组合财物，则到2019年该组合总值将到达66.8万美元。

但假如在组合中引进北美REITs，则最优组合将变为“13.2%的北美REITs+71.5%的股权出资+15.3%的固定收益出资”，详细包含“13.2%的北美权益REITs+40.7%的美国大盘股组合+15.3%的美国以外兴旺商场股票组合+15.5%的新式商场股票组合+8.1%的美国出资级债券组合+7.2%的美国以外政府债券组合”；该组合的年化动摇危险为9.33%，略低于不含REITs的最优组合，而年化收益率则到达10.49%，高于不含REITs的最优组合；相应的，假如是在1975年买入1万美元的组合财物，则到2019年组合总值将到达80.5万美元，明显高于不含REITs的最优组合的期末价值。不难看出，因为REITs和传统股票、债券之间的相关系数较低，本身的夏普比率较高，所以，REITs组合的引进将能有用代替美国小盘股组合、高收益债组合、以及通货膨胀保值债券组合在财物装备中的效果，即，REITs的引进供给了长时间中更好的安稳性和通货膨胀维护，然后使新式商场股票出资的空间扩大了将近1倍，组合的危险报答则得到进一步的优化。研讨还显现，关于不同年限的生命周期基金，组合中REITs的最优份额不同。总体上，跟着方针日期的附近，REITs在组合中的最优出资份额有所下降：关于一个还有40年才退休的年轻人来说，组合中REITs的最优份额到达15.3%；关于一个还有10年退休的人来说，组合中REITs的最优份额为11.8%；关于一个刚刚退休的人来说，组合中REITs的最优份额为9.1%；而关于一个现已退休了10年的人来说，组合中REITs的最优份额降至6.3%。明显，相关于短期出资人，长时间出资者可以从REITs出资中取得更多的优点，但，不管退休日是什么时分，引进REITs都可以使组合的危险报答得到优化。实际上，REITs的危险收益不只优于干流的资本商场出资东西，假如考虑成本费用的话，在特别投财物品中也具有明显优势。

CEM Benchmarking于2020年推出的针对美国200多只大众和私家养老基金曩昔21年危险报答的研讨数据显现，美国养老基金的财物装备中，股票出资份额从1998年的60%以上下降到2018年的40%左右，其间，美国大盘股的下降起伏最大；而固定收益出资则从1998年的30%左右上升到2018年的40%左右，上升最多的是美国的长时间债出资；特别出资的上升起伏更大，现已从1998年的不到7%上升到挨近20%，其间，什物财物的装备份额从1998年的3.3%上升到2018年的7.4%，但大部分装备于非上市的不动产，并以地产基金出资为主，私募股权基金的装备份额也从1998年的不到2%上升到2018年的5.8%，而对冲基金和战术性财物装备战略（TAA）的装备份额则从1998年的不到1.5%上升到2018年的5.8%。在上述包含了私募股权、对冲基金、非上市什物财物等非流动性财物在内的12类财物中，养老基金在REITs上的直接装备份额是最低的，但其曩昔20年的毛收益率却是仅次于私募股权基金的，扣除了成本费用后REITs出资均匀的净收益率只比私募股权基金低0.6个百分点，而优于私募地产基金，其夏普比率更是位列各类权益出资东西之首。

之所以在养老基金中的装备份额较低，首要是因为REITs的短期市价动摇大于私募基金等非流动性财物，然后可能给基金司理带来较大的短期成绩压力。如2020年受疫情影响，一季度美国权益型REITs指数大幅跌落了23.4%；但到2021年6月，权益型REITs指数不只克复了之前的失地，其股价水平还较2019年末又上升了9.5%，加上股利收益部分，曩昔18个月权益型REITs指数的累计总报答率到达15.1%，年化收益率也到达9.85%，曩昔5年年化总收益率则为8.1%，尽管低于同期（2020.1-2021.6月）标普500指数累计36.5%的总报答率，以及曩昔5年标普500指数年化15.4%的总收益率，但仍显现了REITs出资在长时间中的安稳报答优势——究竟，曩昔几年被称为美国股市的黄金时代，继续的高收益超越了大都出资东西。

综上，REITs作为一类特别的不动产证券，它和不动产直接出资指数NPI的相关系数较高，到达0.84倍，然后使出资人可以共享不动产直接出资的优点；但比较于NPI，权益类REITs在长时间中具有更高的收益率，尽管短期动摇较大，但杰出的流动性使其成为不动产直接出资的有力代替东西，其危险报答位列各类权益出资东西之首。多项研讨显现，在养老金的最优的财物装备组合中引进5%-15%的REITs出资，将可以有用改进组合出资的危险收益情况。

（作者为北京贝塔咨询中心合伙人）