文丨地产三哥
1、远洋集团的毛利为什么低？
远洋集团的2019年报毛利率是20.1%。在几个国企布景的房企中被拉下几道街。
三哥认为，快周转的企业，为了速度和规划抛弃毛利率是情有可原的。比方中南建造（2019年房地产开发事务毛利率：17.93%）。
没想到根正苗红的远洋集团房地产开发事务的毛利率连高周转的民企中南建造都赶不上。
单单核算房地产开发事务，远洋集团的出售毛利率只要16.73%。
这让5.5%的年化融本钱钱情何以堪？
毛利率低，是由于本钱高。
那么远洋集团的出售本钱是个什么情况呢？
先看看地价：
地价房价份额和金地、我国金茂、华润、万科处于同一水平线。
从这个视点看，地好像没有买贵。
如果地没有买贵，那么要么修建本钱高了，要么出售本钱中的本钱化利息多了。
再来看修建本钱。这个欠好点评，见仁见智吧。
最终，除了地价、修建本钱之外，在出售本钱中还有一个重要组成部分便是本钱化利息。
比方在富力的2019年报中，咱们看到土地和修建本钱占出售本钱93%，营业税等1%，本钱化利息6%。
远洋集团的本钱化款利息份额是多少呢？
本钱化利息+营业税等占出售本钱比15%，那么本钱化利息占比在13%-14%左右。
再来看远洋集团年报中P249，附注40。
物业开发本钱中的本钱化利息49.9亿元，当年售出物业的出售本钱是359亿元。
占比13.9%。
此外，在远洋集团的现已完工的待售物业中，本钱化利息占待售物业份额20%以上。
二、远洋集团的负债结构
以远洋集团的5.5%的假贷本钱，如果是3年的开发周期，即便是全融资驱动，即便是从项目发动开端就足额80%的出资悉数来自融资。
那么，累计的本钱化利息份额占项目本钱的份额是：
5.5%*3*0.8=13.2%。
和远洋集团年报中呈现的数据挨近。
以上核算不精确但方向没有问题，至少能阐明两个问题：
榜首，远洋的开发周期很长，必定不止3年；
第二，远洋的房地产开发基本上是经过有息告贷驱动。
没有比照，就没有损伤。
远洋集团的大股东是我国人寿、我们稳妥。
金地集团的大股东是富德人寿、我们稳妥、深圳市福田出资控股有限公司。
比较与远洋集团，金地集团的负债结构更均衡，预收款驱动的合同负债占比33%，愈加迫临一个优异的房地产开发公司的财政杠杆模型，
由于出售不给力，所以合同负债低，所以只能依托有息告贷，再加上开发周期比较长，所以本钱化利息在出售本钱中占比高。
所以毛利低。
都是稳妥公司大股东，远洋和金地的距离咋就这么大呢？
能够想见，由于央企股东身份的要求，净负债率77%的远洋集团下一步极有或许还有两个动作：
发行永续债+添加少量股东权益。
三、不成份额的少量股东赢利
2019年度远洋出售打破1300亿元，房地产结算收入431亿元，可是从合同负债来看，没有添加反而削减。
阐明公司公司出售权益比并不高，有很多表外的出售。远洋集团对合营、联营企企业出资总额242亿元，收益19.3亿元，8%左右的出资回报率。
另一个现象便是，少量股东权益占比增加。
看完这张表，一个令人疑问的现象呈现了。
金地集团34%的少量股东权益，拿走了35%的赢利，这是正常的。
可是，远洋集团24%的少量股东权益，怎样拿走了42%的赢利呢？
为了躲避房地产开发结算周期导致的权益获益的时间差引起的差错，三哥罗列了之前几年的少量股东权益比。
明显，金地集团这一目标是合理的。
远洋集团的少量股东赢利比是不合理的，需求解说。
本文就数据论数据，不作为出资参阅。
大锅饭年代，食堂管理员分三种：
一种是铁面无私。
一种是中饱私囊。
一种是做一天和尚撞一天钟。
当官也是：有清、贪之分，也有能、庸之分。
说到底，实践证明家庭联产承包责任制便是比大团体好。
