口号央企前三销售疲软不激 看不懂的中交地[证券官]产

估量整个北京稍有关怀地产商场的人，对壹亮马都不生疏。这个项目2016年2月3日拿的地，至今现已两年半时刻过去了，虽仍未开盘，但造势活动现已不下三波。

上星期四在水立方，壹亮马又?叒露脸了。

这块地在朝阳区将台乡驼房营村，正好坐落东北四环与东北五环的中心。土地总面积5.6万平米，建筑面积12.4万平米。2016年2月3日拍卖这块地时，很多人都认为这会是当年春节前的地王争霸战，毕竟在现场竞拍之前，网上就现已有过四轮报价，且在竞拍现场，中交绿城九龙仓联合体、招商创始联合体、泰禾、万科等房企都来了。

但是终究这块地的竞拍却爆出了冷门：现场开始竞拍价51.35亿，中交绿城九龙仓联合体首要举牌后，就再无人跟进。终究，只通过1轮竞拍，绿地中交九龙仓就轻松以51.35亿元拿下该地块，溢价率1.7%，楼面价约41416元/平米，共配建21100平米公租房，房子回购价格5000元/平米。

冷门归冷门，这块地毕竟在五环内，且接近“丽都有钱人区”，联合体又有九龙仓和绿城两个高端项目操盘方，项目定位天然傲娇。在拿地当天，九龙仓我国地产开展有限公司主席周安桥就对媒体表明，一定会好好操盘，向北京验证九龙仓的实力。

在拿地后不久的2016年2月26日，三方联合成立了项目公司北京亮马置业有限公司，三方的持股份额为：九龙仓占比40%股权，绿城我国持股50%，中交则占比10%。详细分工上，九龙仓担任操盘，绿城担任产品和财政出资，中交地产担任前期地块处理。

风趣的是，在上星期水立方露脸会上，开场视频里介绍三家联合体时，并不是依照持股份额来念名，九龙仓被放在了第一位，绿城这以后，而中交地产，被放到了终究。给九龙仓的标签，是艺术，给绿城我国的，是质量住所，而给中交的，是资金雄厚的“大财阀”。

对，尽管中交集团和九龙仓分别是绿城的第一和第二大股东，但在念名上，绿城排在了中交地产之前。

便是这么一个资金雄厚的大店主，在露脸现场，并没有人上台讲话，念名里也毫不勉强落到了终究，把舞台彻底交出。

这看起来并不像是央企风格，也不是对待大股东应有的风格。从2015年入主绿城之后，绿城的每次大型发布会，都要把大股东的“好”挂在嘴边。

而这次中交乐意那么低沉的原因，一方面是由于开发这类产品，着实不是他们的长项。

从中交过往所开发的项目来看，中交所拿手的，是刚需和改进的产品。这一点，中交集团层面也已清晰。依据中交集团的规划，其旗下中交地产、绿城我国、中交海外地产三个房地产开发平台中，中交地产首要为刚需及改进型住所产品，而绿城则为中高端产品。

二另一方面，则是由于中交地产着实短少一线城市独立操盘经历。现在，中交地产的项目布局根本都在二线以下城市，且很少自主拿地操盘。从中交地产2017年年报来看，到2017年末，中交地产共有房地产项目23个，而自己具有100%权益的仅有3个。

两方面的经历不足，让中交在这一场发布会中，挑选了只闻其声而不见其人。

但这并不阻碍中交成为这一项目方的最大受益人。对中交而言，这一个项目，是可成为自己质量与赢利的代表作。

据业内人士泄漏，壹亮马项目方原先的心思价位为15万元/平米，但去年时遭受北京限高令，项目的预价格被卡在了10万元/平米，与项目方的预期距离较大，因而延至本年开盘。估计本年6月壹亮马初次开盘将推出60套房源，出售单价或定于12万元/平米上下。

依据中交地产2017年年报的“首要房地产项目出售情况”测算，2017年中交地产的首要房地产项目预售额为110.4亿元，预售面积为75.52万平米，出售均价达每平米14620元。壹亮马的入市，将直接改写中交旗下项目的均价高点。

而从赢利来看，尽管中交只占股壹亮马的10%，意味着其可到手的净赢利也只要10%，但众所周知，中交集团作为绿城的大股东，中交地产并表绿城一事，现在也仅仅时刻问题。

中交地产2017年的净赢利，便是并表而来。2017年，中交地产完成归属母公司股东的净赢利6.17亿元，同比大增432.5%。而其间的重要组成，便是公司在期内以约6.4亿元的价值收买了华通置业100%股权，并将其约4.28亿元的净赢利并入表中。

在规划上，中交地产的方针，是要做到房地产央企里的前三名。而这一途径的完成，中交显着并不计划靠自己。

依照中交地产4月11日发布的《2018年全面预算陈述》来看，2017年，中交地产的实践签约出售额为106.71亿元，同比增加约106.4%。而2018年，中交地产只估计完成136亿元的签约出售额，比较2017年的实践签约出售额106.71亿元，增加率仅为27.45%。

而依据中交地产的一季度报，本年1-3月，中交完成签约出售面积12.82万平方米，签约出售金额14.4亿元，这个成绩，也只占到年度估计出售方针的10.6%，出售情况真实难言达观。

弹房君就中交的低出售预期与出售疲软体现询问了中交方，但对方未予回复原因。

也有组织人士表明，中交地产要完成央企前三的方针，必定需求“傍住”绿城，此消彼长的开展计划，也许是已计划将地产出售事宜都交由绿城来完成，以提高公司资金归集度和资金的运用功率，并削减同业竞赛。

但不论如何，就算并表绿城现已提上议程，中交地产自己在经历过前2年的跨越式开展后，本年忽然“情况外”的出售状况，也让人有些看不懂其“进入央企前三”的雄心勃勃究竟还在不在。