专家解读半年报丨艾堂明：房企利润高增长难以维系-深度 -中国地[桂林会议旅游]产

年中已过，各大房企连续发表了2018上半年的财报状况，在去杠杆布景之下，房企资金多途径收紧，限购、限价等方针仍旧压力继续，当时，房地产商场局势十分复杂。财经网地产《财报直通车》系列报导经过追寻房企半年报的发表，透过数据解析房企上半年的体现，特邀新浪财经首席评论员艾堂明，经过财报数据结合职业开展布景、企业经营逻辑等全面剖析房企半年报，重视未来半年职业走势。

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调控短期不会放松传统地产职业亟待转型

2018年伊始至今，房地产方针密布出台，调控继续晋级。一方面继续活跃按捺非理性需求；另一方面要点调整中长时间供应结构，期望经过有用供应匹配有用需求推进商场全体安稳。多个城市也纷繁执行当地主体职责，到6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控方针。针对日后的方针走向，艾堂明表明，现在房地产职业大的方针层面仍以调控为主，中心的几回表态也十分清晰。如“坚决遏止房价上涨”之类坚决的用词，对房地产职业未来方针导向进行定性，整个房地产职业的调控力度在至少一年时刻里不会放松。

在艾堂明看来，现在国家倡议资金流向实体企业，防止过多的流向房地产职业，房企资金过多势必会导致杠杆增高。在大的方针趋势下，房企也在活跃转型。由于房企体量较大，转型作用的闪现需求时刻，一起方针改变体现在财报数据上有必定的滞后性。

三四线城市拿地急进、高周转发生的高赢利难以维系

关于2018上半年房企成绩方面，艾堂明表明，正荣地产、新城控股等赢利增速很快，碧桂园和恒大赢利也有大幅增加，金地等老牌房企则有点掉队。这三类能够说是比较典型的房企代表。

以新城控股和正荣地产为代表的房企规划相对较小，基数较低，完成赢利翻倍比较简单。后边或许还会有更多的成绩快速增加的后起之秀，可是企业规划和体量无法和大型房企比较。

以碧桂园、恒大等为代表的体现优异的龙头企业，成绩增加的很大一部分原因是多年来三四线城市许多的土地储备。恰逢这两年三四线城市房价上涨的风口，三四线城市房价基数低，很简单完成成绩翻番。急进拿地的情绪，高速的开发和周转，再赶上房价上涨从一二线城市蔓延到三四线城市的风口，这类房企成绩完成了快速提高。

可是由于三四线调控方针也在不断收紧、去库存也基本完成、棚改借款也一起收紧，三四线城市的增速也面对瓶颈。未来此类房企或许会布局到优异的三线城市和一二线城市，和一些老牌房企的竞赛会加重，赢利高增加将难以维系。这也是一切的房企都会面对的后续怎样继续开展的问题。

房企多元化负重致远

2018年为了适应调控导致的商场改变，房企纷繁都在深化转型，寻求多元化开展之路。谈及房企寻求多元化革新时，艾堂明表明，在现在调控不断收紧，限房价等方针和银行借款利率不断上升的影响下，房企拿地适当慎重。拿地盖房卖房发生的赢利大不如前。房企不再拘泥于传统开发卖房，都在寻觅多元化的出资方法。可是，多元化的转型之路负重致远，怎样进行从开发商到运营商转型，重塑商业方法，是房企面对的重大问题。如万达的文旅财物和商业财物、恒大出资体育运动等，可是现在都没有特别显着的盈余。还有一些房企出资长租公寓，赢利很低，且回款周期很长。

关于房企转型的方向，艾堂明剖析指出，房地产和以传统制作为代表的传统产业转型的一个重要方向是新兴产业和高科技职业，为了更高质量的开展，转型进程的阵痛是不免的，可是久远来看对经济开展大有裨益。未来房地产职业在国民经济中的占比会下降，房地产职业会走向精细化运作、高质量开展的路途。

曩昔房地产职业挣钱太简单，导致一些房企没有动力去深化探究多元化开展。结合房地产职业的开展趋势，其实仅住宅方面就有许多方向能够挑选，像智能修建，智能家居，环保修建，装配式的修建等。也能够去相关的上下流进行开展，如上游的原材料职业，下流家居、家装职业等，更多的房企会在这方面进行探究和实践。

股市资金逐步向职业龙头集合

关于房地产公司A股多年的轻视值和低溢价，艾堂明提出，这是职业的一个特色，由于房地产职业的幻想空间缺乏，不能够给股民带来满足的故事和未来的预期，包含炒作的概念和体裁。可是房地产职业在走向老练的一起股市也在老练，优异的房地产公司在股市中会逐步占有优势。股市逐步作用在价值出资层面上，大大都地产公司归于中小公司，不受资金喜爱，再加上股市继续低迷。艾堂明估计，受方针等的影响，未来股市资金会逐步向龙头房企集合。

融资途径收紧房企融资压力大增

关于房企融资可贵现状，艾堂明剖析道，房企融资主要有银行借款和发债两种方法。由于方针的影响，现在银行借款难度较大，且借款利率涨幅较多，大都企业会挑选发企业债。企业发债是一种比较便利和直接的融资方法。可是最近债券违约的状况越来越多，实力不是很强的企业，发债会很困难。之前有报导称东方园林方案发债10亿，实践发行规划仅有5000万。实力较强的东方园林姑且如此，小规划的房企更不用说。上市房企还可经过股市增发融资，可是现在打的方针布景下，证监会对此有约束，现在不太可行。还有一些企业会挑选海外融资，海外融资的利率低，融资本钱小。可是最近一段时刻人民币在继续走低，汇率改变也是潜在的本钱和危险。

关于房企半年报呈现的单个企业开工面积为零，经营性现金流就变成负的现象，艾堂明指出，企业筹措到现金今后，必定最大的开销是去拿地，可是并没有开工，这个或许和单个企业的开发周期有联系，要么是刚刚拿到地，还没有开工。要么是成心怠慢开工的进展，由于或许房企要考虑开工之后怎样去化的问题。如果说企业获得的地块所在的城市也是严厉限价的，现在的约束价格对较低，企业必定不想那么快地进行开工、出售。其完成在许多房地产企业应对的战略便是拖慢一点，等待着方针的放松，适当所以一个变相的捂盘惜售，可是这样也存在一个问题，有些城市方针执行得比较严厉的话，开发用地长时间不开发也会存在会把土地回收的状况。所以，现在房地产企业仍是需求理性，有些企业拿了那么多的钱，怎样花？也是一个问题。