房企转身：走阳关道 过独木桥[002182云海金属]

面对经济下行、人口局势“少子化”、“房住不炒”主基调，以及房企竞赛加重等许多要素，怎么寻求其它获利增加点，成为这几年房企们的“功守道”。

虽然有一些房企管它是“阳关道”，仍是独木桥，仍然是据守传统房地产开发，“一条路走到黑”。但更多的房企或转型不转行，或寻路细分范畴、或转型不转行、或转型又转行，顺势而为之战如火如荼。

就现在来看，不管是哪种转型形式，除了早些年转型成功的新鸿基之外，现有房企们的转型，鲜有成功的事例。万科郁亮亦坦言，“假如简单底子不叫转型展开，因尴尬才叫转型展开，而且没有成功是简单的”。

可以说，转型关于房企而言，是阳光道，亦是独木桥。“转型成功，需求有利地势有利地势人和”，58安居客房产研讨院首席剖析师张波如是说。

走阳关道过独木桥

人山人海之中，房企转型，是走阳光道，也是过独木桥。

碧桂园回身的动态，有点大。9月25日，碧桂园的一则招聘启示，让地产圈再起波澜。“五年内招聘上万名机器人专家、在各大高校广为招人”等接二连三的音讯，更坐实了碧桂园回身机器人范畴之坚决。除机器人范畴之外，碧桂园还于本年6月，确认出资第三代杂交水稻的研讨和展开，搭上了城乡交融之村庄复兴的火车。

与碧桂园处在同一队伍的万科，在9月24日的南边区域媒体沟通会上，再次透露出寻觅第二增加极的决计。郁亮说，要在增加放缓的情况下，嫁接一条新的增加曲线或许是寻觅第二增加曲线。寻觅第二增加曲线的万科，多元事务触及物流、租借、物业、长租、养老等相关范畴。

由此可见，多元化之战再度晋级。近几年来，多元化展开不只仅是被万科、碧桂园规划房企，更是被其它房企们视为，寻求新成绩增加点的必经之路。

一位上市房企的负责人告知财经网地产，规划增加挨近瓶颈、获利水平难以坚持、公司市值无法提高，或许不看好房地产远景，又或许做不下去的房企，会寻求新成绩增加点、多元化展开或许彻底退出原有工作。

房地产出售增速放缓已成为不争的现实。来自国家统计局的数据显现，本年前八个月，全国房地产开发出资为84589亿元，同比增加10.5%。虽然仍在增加，但10.5%的增速现已是本年以来的最低增速。在现在调控继续、融资收紧的影响下，这一增速比1-7月回落了0.1个百分点，现已接连四个月增速下降。

而从微观视点来看，规划居于前三的“碧万恒”，除了万科之外，碧桂园本年前八个月的权益出售额为3713.5亿元，与上一年的3788.4亿元同比略降；恒大前八个月的合约出售金额约为3700.7亿元，同比相同小幅下滑。

地产企业难以提高的市值，更被快消海天味业市值超越。9月23日，在万科举办南边区域媒体沟通会上，就海天味业市值超越万科，网友戏称“卖房干不过卖酱油”的说法，郁亮表明自己“信服”。

实际上，“信服”背面，如万科、碧桂园相同，大多数房企们并没有束手待毙。近些年来，不管是规划房企，仍是中小型房企，在大局势所迫下，它们或转型不转行，或寻路细分范畴、或转型不转行、或转型又转行，顺势而为之战如火如荼。

如恒大出资1000亿进入科技圈；龙湖提出转型“夸姣城市运营商”战略；朗诗大力去杠杆,转型轻财物；泛海去地产化，掉头大金融；阳光100聚集非住所业，寻路细分范畴；夸姣置业从地产剥离，进入农业和装配式工作，等等，不胜枚举。

房企动作背面，可谓异曲同工，“不管是长租公寓仍是同享空间、城市更新仍是旧村改造、农林牧渔仍是金融出资，这些多元化的工作要么规划有限、获利菲薄，要么周期绵长、危险巨大，有的事务乃至连盈余形式都不建立”，上述上市房企负责人说。

困难回身阵痛过渡

转型之路，注定是荆棘布满，房企是孤单的寻路人。

冯仑曾在公共场所将房企转型，描述为“胖子回身，渐渐过渡”。从现实情况来看，合硕安排首席剖析师郭毅以为，房企转型现在的状况，处在喊的比干的欢的阶段。由于，从近两年房企转型之后，新的商场空间布局的成绩额，以及获利率来看，都远远比不上房地产开发。

龙湖旗下的冠寓虽然规划在长租公寓范畴排名前列，但其仍然未完结盈余，龙湖办理层在本年中期成绩会上称，估计下一年可以完结微利；而万科的新事务在不断试错之中，收敛聚集之下，仍未找到一个和房地产挣钱远景适当的工作；泛海控股这些年去地产化之路也较为艰苦，其掉头的大金融现在成绩也不大安稳。

大房企姑且有明晰的资源渠道、系统化的安排东西，能依仗主业和资源，而更多中斗室企犹过独木桥，孤单寻路背面，或一条路走到“黑”。比方寻路细分范畴、坚持“转型及立异是未来展开主旋律”的阳光100，本年上半年只完结年头拟定的150亿元成绩方针的25%。而阳光100未来所要面对的，不只仅仅仅下降负债，而是怎么在房地工业不振的情况下，使得新事务盈余。

现在正自救的华业本钱，更在几天前，宣告公司已逐渐退出房地产事务，后续可能会以轻财物方法展开代建事务，未来完结债款重组后，华业本钱将成为一家以医疗事务为主业的公司。

这并非华业本钱初次宣告转型，早在五年前，华业本钱便回身医疗和矿业范畴。五年后的今日，华业本钱却沦为变卖矿业财物还账的境地。除了遭受萝卜章骗局外，华业本钱董事长徐红以为，华业本钱的问题是转型过快。

井蛙之见，可见一斑。房企转型不只面对着周期绵长、危险巨大等客观要素，上述上市房企负责人亦坦言，许多房地工业老板具有短期爆发心态，工作经理人仍然具有“打工皇帝”心态，底子没办法沉下心来赚辛苦钱。更甚者，一些房企乃至连规划较大、获利较好、与房地产开发相关度严密的装饰装求学都不大看得上。

在经济下行、房住不炒、房企竞赛加快、房地产增量有限等大布景下，“虽然一些工作的确是蓝海，但房企此前具有的经历和优势，在新范畴不复存在，需求从头进行铺排，拓荒一个新天地，需求一个比较长的周期”，郭毅认同冯仑所说的“渐渐过渡”。

但对立的正是，虽然企业转型过渡周期长，也纷歧定能确保成功，但转型是房企们不得不作的挑选。在大环境下，“假如不通过转型寻觅新途径，房企未来的展开或面对更大危险”，张波以为，头部房企的可继续展开，一方面需求在安稳房地产开发现有规划的基础上，完结“高质量”展开，另一方面则是走出“第二赛道”，挖掘出合适自身展开的第二增加曲线。

而关于非龙头房企而言，“在工作会集度快速会集的情况下，拿地和融资的难度会越来越大，向专业细分范畴乃至非地产范畴的转型，是其生计和展开的必定之举”，中国企业本钱联盟副理事长柏文喜告知财经网地产。

有利地势有利地势人和不简单

纵观房企转型史，转型成功者也不是没有，最为经典便是内地房企视为转型标杆的新鸿基。虽然现在看来，这家企业已鲜有新闻，但据揭露材料显现，新鸿基自我克制财物规划高达6000亿元，全体租金收益每年打破150-200亿的规划。参照排名前三的“恒碧万”，它们的净财物约2000-3000亿元。

财经网地产整理发现，早在20世纪60年代，新鸿基仍是规范的快周转出售类企业；70年代测验多元化；80年代开端做持有和租借、运营；90年代完结了出售和持有的5:5。为何新鸿基可以做到净财物规划可观，单靠每年百亿多的现金，便能完结公司的良性循环呢？

“你现在看到的风景都是新鸿基三十年战略正确+战略坚持”的成果。在坚持快周转的一起，新鸿基还做好自我克制物业的运营。再加上一个重要的原因便是那30年的楼市相对安稳，没有呈现特别大的变化，而且新鸿基打下的净财物蔚为可观”，柏文喜说。

由此可见，房企的转型受“有利地势、有利地势、人和”三方面要素影响。张波指出，“有利地势”即要视进入的工作自身是否处于上升期、方针是否利好等要素；“有利地势”是进入的工作在当地是否有优势；“人和”是指企业是否具有资源优势、先天基因是否匹配转行方向等要素。

某房企负责人告知财经网地产，不该简单抛弃房地产开发这个龙头工业。现实上，郁亮也曾在公共场所供认，找不到比房地产更为挣钱的工作。假如将视界扩大至整个国家经济层面，虽然房地产微观层面有焦虑、有压力，也可以说是难熬，但不可否认的是，“房地产工作获利水平一向处在各工业的上游水平”，郭毅说。

上述房企负责人抱负中的转型途径便是：不抛弃房地产开发龙头工业，在房地工业上下游相关工作中寻求打破，在那些国家控制相对较松、未来远景相对较好、商场规划相对较大、可以假势房地产开发的工作先行发力。比方土地一级开发、城市道路建造、修建规划规划、修建装饰装饰、商场营销服务、物业办理服务等。

但他也坦言，寻求新成绩增加点、多元化展开首要需求看清战略远景、建立获利形式，看不清大势、没办法挣钱的多元化是不可能继续的，不是渐渐来就有远景了、就可以获利。

相对而言，微转型调整起伏更小，企业更简单完结转型，而大转型由于转型的起伏、方向和范畴更大，对企业的战略办理和资源整合的挑战性会更大一些。“不管哪一种转型方法，满足了解转型的范畴、方向，获取和堆集满足多的资源，是转型成功的前提条件”，柏文喜以为。

千人千面，百人大众。有一点不可否认，“假如坚守传统房地产开发大本营，仍旧一条路走到黑，不去寻觅其它时机，真到工作获利越来越低、越来越难，乃至呈现大危险之时，那么这些企业必定会随之沉沦”，某业界剖析人士坦言。

不管是走阳关道，仍是过独木桥，对回身的房企来说，成功的原因只要一种，而不成功的原因却有千万种。