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资金问题一向是铁路开展的掣肘，仅靠财务支撑和银行贷款已远跟不上现在铁路开展的需求。

8月11日，国务院办公厅印发了《关于支撑铁路建造施行土地归纳开发的定见》（以下简称《定见》），清晰提出施行铁路用地及站场毗连区域土地归纳开发使用方针，支撑铁路建造；盘活存量铁路用地与归纳开发新老站场用地相结合，进步铁路建造项意图资金筹措才能和收益水平。

“铁路建造的资金缺口较大，首要处理途径是社会资本的介入。在社会资本未进入前，施行铁路用地及站场毗连区域土地归纳开发使用方针，能为处理部分铁路建造资金拓宽途径。”国家发改委归纳运送研究所副所长汪鸣在承受我国房地产报记者采访时说。

铁路用地一向被以为是铁路体系的隐形财物，但在实际开展中，由于使用率不高，部分存量用地长时间处于熟睡状况。现在方针来袭，存量土地无疑将成为铁路体系的“摇钱树”，“以地养路”或能打破铁路建造融资瓶颈的捆绑。

许多土地待盘活

超越3万亿元的负债一度成为压在铁路总公司心口上的沉重巨石。

在铁路专家、同济大学教授孙章看来，铁路建造出资存在着巨额资金缺口，铁总有必要开辟新的资金来源用于补偿。

孙章以为，国务院此刻出台《定见》支撑铁路沿线土地开发，实际上是给了铁总一根救命稻草。

关于存量的铁路建造用地包含哪些类别，汪鸣剖析以为：“跟着高铁建造的高速开展，存量的铁路建造用地首要包含原有的货站、铁路改线后老的客运站、站房设备、抛弃的铁路线路等。有些旧站房已不适用铁路开展需求，而就地改造和城市规划、站房规划要求、功用要求都不相符，所以许多城市都修了新站，旧的站房渐渐就抛弃了。”

来自原铁道部的数据显现，2013年1月，18个铁路局算计客运车站共2117个。站场及周边土地能够地上地下立体开发，使用规划和范畴将十分广。而在此之前，一些站场的归纳使用功率并不高。仅以北京南站为例，依照业内人士预估，搁置的可开发土地资源价值就高达400亿元~700亿元。

而这类土地大部分归于划拨用地。假如要盘活这部分土地，用于归纳开发，首先要改动划拨用地的性质。我国土地勘察规划院研究员邹晓云在承受我国房地产报记者采访时以为，能够经过补交地价、作价入股、授权运营三种方法盘活铁路现有用地。

而关于新建铁路站场，《定见》要求扣除站场用地后，同一铁路建造项意图归纳开发用地总量按单个站场均匀规划不超越50公顷操控，少数站场归纳开发用地规划不超越100公顷。在汪鸣看来，该规矩是“为了避免过度占地”，“关于这种运营性用地，能够开发的方式包含写字楼、商铺等多种业态，所以在考虑规划时，要约束一些跟铁路无关的纯商业开发。”他着重，“不能为了房地产开发而做，不能违反支撑铁路建造方针的初衷。”

别的，在执行归纳开发用地目标支撑方针方面，《定见》指出，铁路建造项目配套组织的土地归纳开发所需新增建造用地目标，经省级人民政府严厉审阅后，暂由国土资源部予以计划单列。这在汪鸣看来，“相当于给当地政府添加了用地目标，归于国土资源部关于这项方针的支撑。不占用城市建造用地目标，又能够做运营，当地政府更乐于参加。”

出资主体或是铁路总公司

“尽管《定见》有助于精准处理铁路建造资金短缺问题，但其最大亮点在于对轨道交通邻近的土地进行归纳一体开发，这将构成归纳开发新式乡镇的局势。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在承受我国房地产报记者采访时称。

面临建造铁路乡镇归纳体这辆“列车”，无论是住所地产、商业地产，仍是物流工业地产，无疑都具有极大的吸引力。“国务院的《定见》出来后，铁路总公司会出台细则。估量细则会包含哪些土地能够开发、怎样开发、由哪一级来开发等细化问题。”汪鸣指出。

“本来的铁道部归于政府部门，现在变为铁路总公司，有了运营认识，所以现在铁路建造施行土地归纳开发，更有优势。”我国铁建(601186,股吧)房地产集团有限公司高档经济师赵福明在承受我国房地产报记者采访时表明。

在赵福明看来，“关于盘活后的铁路建造用地，上市后铁路部门能够自己开发，也能够引进其他市场主体来开发。”不过由于铁路总公司建立后，自己有运营实体，很或许会自己运作，以完成利益最大化。“铁路总公司的财物总量大，所以融资才能强。假如他们集中精力融资搞房地产，仍是有很大优势的。”

关于出资主体，赵福明估量：“以往有些当地铁路局下面有房地产开发公司，假如将各地的资源整合起来，铁路总公司会建立一个和铁路局同级的房地产开发公司。”

这并不意味着其他企业没了时机。“铁路总公司的主意是现有铁路用地盘活后自己开发，但国家规矩土地收拾后施行一致上市。经过招拍挂的程序，就不一定是铁路总公司能够拿到了。并且新建铁路站场区域归纳开发用地选用市场化方法供给，这也增大了其他房地产企业的参加时机。”赵福明现已嗅到商机。

房企以协作方式介入

“出台这个方针的意图是为铁路建造多途径筹措资金。但现有用地大部分都是划拨用地，假如想用于商业开发，需补齐土地差价款，这就需求许多的资金。”汪鸣直言支撑铁路建造的土地归纳开发资金问题仍是难题。

7月8日，国家开展变革委会同财务部、交通运送部拟定出台了《铁路开展基金办理方法》，提出标准铁路开展基金办理。方法规矩，铁路开展基金出资首要用于国家同意的铁路项目资本金，规划不低于基金总额的70%，其他资金出资土地归纳开发等运营性项目。

这在汪鸣看来，铁路开展基金用于土地开发所得会直接为铁路建造供给支撑。“铁路开展基金的用处很清晰，可是关于出资收益的归属问题，或许不会从头回到铁路开展基金再从头分配。由于关于土地归纳开发的方针是为了铁路建造筹措资金，而不是为了运营房地产。”

而关于房地产企业来说，土地归纳开发是否有吸引力，要分状况来看。“高铁站房一般远离市区，不论做住所仍是商业，靠高铁带动周边开展的难度是比较大的，开发价值取决于政府开展周边区域的决计和决计。从曩昔经验看，仍是大城市的开发价值大。小城市的吸附力比较弱，当然，假如土地本钱足够低，关于开发企业来说，也会添加吸引力。”赵福明剖析道。

谈到详细开发方式，汪鸣以为应该是铁路总公司做前期规划、投标，上报国土资源部同意后再施行。“依照通行的项目操作规矩，每建一条铁路线都是组成一个项目公司。所以铁路用地及站场毗连区域土地归纳开发有或许是项目公司构成可行性陈述，上报铁路总公司、国家发改委和国土资源部。”

“一些比较富贵的枢纽站能够开发房地产项目，详细要看项目地点的空间方位，合适做什么。”关于开发后的业态，汪鸣以为铁路沿线的开发和枢纽站的开发是不同的。“在开发过程中，一些房地产企业能够使用他们的先天优势参加进来。铁路总公司能够和房地产企业、商贸企业、物流企业进行详细协作。”

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