销售增速下滑负债压力增大 华宝基金240010保利地产离前三越来越远

1月14日，保利开展控股集团股份有限公司早早发布了其成绩快报，保利地产继续保持着房地产企业出售额第五的方位，但与前三甲的距离在进一步拉大。

同日，保利地产公告拟发行50亿元中期收据。自2018年起，公司先后发行五笔融资，发行规划总计200亿元。拿地方面也在活跃推动，2018年保利地产拿地149宗。快速扩张给公司形成的后遗症不容忽视，2017年至2018年三季度，公司经营活动现金流量净额分别为职业倒数榜首与倒数第三，存货堆集5.5年才干消化完，负债率也迫临80%。

难回前三

不同于2018年的低沉风格，保利地产前几年对“前三甲”一向胸中有数。2017年12月的股东大会上，董事长宋广菊对保利地产整体股东承诺“未来两三年保利再站到前三的方位我是有决心的。”

但1月14日，保利地产发布的2018年成绩快报显现，其出售额与榜首名的距离现已拉大到超3000亿元。

详细而言，2018年公司营收1936.27亿元，同比增加32.31%；归属于上市公司股东的净利润为188.02亿元，同比增加20.33%；完成签约面积2766.11万平方米，同比增加23.36%；签约金额4048.17亿元，同比增加30.91%，位居职业第五。

这样的出售成绩明显是不及公司预期的。事实上，自2012年开端保利地产就再也没有进过出售排行前三，而且与竞争者的距离还在不断增大。2013年保利地产与“前三甲”的出售额距离尚维持在500亿元以内，2016年则比第三名落后了近1000亿元，2017年保利地产被“榜首队伍”甩开2000亿元，2018年局势进一步恶化。

落井下石的是，保利地产累计出售额增速也在不断下滑。从2018年年头的出售金额同比高达106.41%的增速一向下降至12月的4.5%，单月出售金额同比年底更是在0%邻近的低位。出售单价也呈下降趋势，从2018年年头的1.66万元/平方米下降至年底的1.23万元/平方米，创两年间最低出售单价。

那么导致公司单月出售额不断下滑的原因是什么？董事长此前承诺“将重回前三”的凭证又是什么？2018年公司简直再没提及这一方针，是否意味着重回前三期望迷茫？1月16日，投资者网致电并向保利地产董秘黄海、证券业务代表尹超发去调研函，其表明有关工作人员正在处理，但到发稿，对方仍未给出任何回复。

密布发债

保利地产明显是不甘于屈居第五的。

发表成绩快报同日，保利地产公告称，拟发行中期收据，发行规划为50亿元，本期发行金额为15亿元，发行年限为3年。融资拟用于归还长春、成都等多个区域开发项目银行贷款，以及弥补活动资金。这是保利地产2018年以来第5次发行中期收据，此前4次累计发行金额150亿元。

加速融资脚步背面，是公司不断增大的现金流和负债压力。公司2018年前三季度经营活动发生的现金流量净额为-109.64亿元，在A股上市房企中位居倒数第三。值得一提的是，保利地产经营性现金流一向欠安，2017年这个数据是-292.96亿，在A股上市房企中位列倒数榜首。

而与此同时，公司的账面存货也在激增。到2018年三季度末，保利地产存货达5091.8亿元，占期末总财物约六成，存货周转天数为2003天，需求5.5年才干消化完。存货高企形成财物活动性下降，公司同期总负债达6845.2亿元，比较年头增加了1463亿元，财物负债率为79.87%，在A股上市房企中位列38位。

有商场人士剖析以为，经营活动发生的现金流量净额继续为负意味着保利地产拿地的速度远大于卖房的速度，房地产商场放缓成为遍及一致的今日，公司仍旧坚持很多囤地买地，很难说是一个正确的决议计划。超长的存货周转期说明晰公司的出售状况受到了方针的影响，而巨额的有息负债很可能会在更为急迫的调控方针下成为公司开展的枷锁。

不过，保利地产仍然无视种种危险快速扩展。2018年以来，公司收买了台达旅业、拿下佛山地王，其身影还一再出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。wind数据显现，保利地产2018年拿地数量为149宗，拿地总价为1023亿元。

如此活跃的拿地情绪，保利地产现已继续了三年。年报数据显现，2016年保利地产新增项目112宗，拿地本钱1214亿元；2017年新增项目204宗，拿地本钱2765亿元。而在2014、2015年，保利地产拿地数量分别为40和50个。

即便如此，保利地产未来远景仍不为商场所看好。有业内人士指出，除非保利有超常规的大迸发，不然保利再想跻身前三的概率很小，但成绩大迸发的条件是职业处在昌盛期，现在明显不具备该条件。

公司的活动性问题也一向为商场所重视，正因而，保利地产一再上调票面利率以款留投资者，1月7日公司公告称，将“16保利03”存续期后两年票面利率上调至3.98%；此前的2018年11月29日，“16保利01”票面利率上调105bp至4%。

二级商场上，保利地产2018年全年市值蒸腾275.55亿元，在上市房企中位列第六，到1月18日，该股报收12.07元/股，市值1436亿元。